부동산투자회사(Reits)의 현금흐름인 AFFO를 알아보자

 리츠 주식이 무엇인지 리츠 주식의 정의와 일반 제조업과는 다른 배당성향 구하는 법을 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

1. 리츠(Reits) 주식이란?

 

 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분(Equity)에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미합니다. 배당주 투자자라면 한 번쯤은 들어봤을 리얼티 인컴, 오메가 헬스케어가 있을 것이고, 국내 주식으로는 롯데 리츠 신한 알파 리츠, SK리츠 등이 있습니다.

 

2. 리츠 주식과 제조업 관련 주식의  배당성향의 차이

 

 배당성향 = 벌어들인 이익에서 주주들에게 얼마만큼의 배당 환원을 했는가? 를 나타내는 비율로, 일반주식에서의 배당성향과 리츠 주식의 배당성향을 구할 때는 다른 값을 적용해야 합니다.

 

 일반적으로 물건이나 용역/서비스 재화를 파는 회사의 경우 순이익에서 배당이 차지하는 비율을 배당성향이라고 하고, 리츠 관련 기업의 경우 FFO, AFFO에서 배당이 차지하는 비율을 배당성향이라 흔히 말합니다.

 

3. 그렇다면 FFO, AFFO는 어떻게 구하는가?

 

 FFO는 순이익+감가상각비–부동산 매각손익입니다. AFFO는 FFO+임대료 수익 인상분–자본적 지출–유지관리비입니다.

 

 FFO에 임대료 수익 임상분을 더하고 자본지출과  유지관리금액을 빼주면 Adjusted Funds From Operations 즉 AFFO을 구할 수 있습니다. 이 AFFO가 실질적인 리츠 기업의 현금흐름이 된다고 말할 수 있겠습니다.

 

 

리얼티인컴 분기보고서

 

 위 표는 미국 리츠주 하면 떠오르는 리얼티 인컴(O)의 최근 분기보고서 일부에서 발췌하였습니다. 순이익 199,971 + 감가상각비 403,762 - 부동산 수익금 10,156를 해주면 FFO가 593,577 이 나옴을 알 수 있습니다.

 

 여기서 438,280 만큼 배당금을 지불하였기 때문에, FFO 기준으로 배당성향은 438,280 / 593,577 * 100 = 74% 가 됨을 알 수 있습니다.

 

 하지만 대부분의 리츠 기업은 FFO 또는 AFFO를 친절하게도 계산해서 미리 기재해 놓기 때문에 사업보고서나 분기보고서를 참고하면 됩니다.

 

 

리얼티인컴 FFO

 

 

 아까 전에 구한 593,577로 계산한 값과 거의 비슷함을 알 수 있습니다. 리츠 주식의 현금흐름을 알고 싶을 때는 FFO를 기억하고 활용한다면 부실 리츠 기업을 찾아내는데 도움이 될 수 있습니다.

 

 

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